Mutui per immobili aggiudicati all'asta: i chiarimenti del Notariato

Vediamo cosa spiega il Consiglio Nazionale del Notariato. Il terzo comma dell’articolo in questione dispone come il versamento del prezzo dell’immobile aggiudicato in asta, se avviene con erogazione di un finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado, debba essere indicato nell’atto di trasferimento, e vada trascritto unitamente all’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Ciò, secondo uno studio del Notariato, ha diverse ragioni: da un lato l’evitare all’aggiudicatario dell’immobile in asta di dover ricorrere ad un pre-finaziamento senza garanzie, dovuto al fatto di richiedere un finanziamento per l’acquisto di una casa di cui sono dubbie le tempistiche del rilascio del decreto di trasferimenti; dall’altro, la necessità di evitare la contestualità tra emissione del decreto, erogazione del mutuo e concessione di ipoteca, che richiederebbe il coordinamento di troppi soggetti tra cui il giudice dell’esecuzione. Nella norma non si fa quindi riferimento specifico ai concetti di “mutuo di scopo” o “ipoteca su bene altrui”, ma è chiarito che

• si applichi ai procedimenti liquidativi che abbiano ad oggetto beni immobili;
• si applichi in casi che richiedano l’esistenza di un provvedimento giudiziario;
• richiedano un pagamento diretto da parte del soggetto che eroga il finanziamento al conto della procedura;
• richieda che l’ipoteca a garanzia del finanziamento sia iscritta sull’immobile oggetto di aggiudicazione
• richieda necessariamente che gli estremi del contratto di finanziamento siano indicati nel decreto di trasferimento.

Inoltre, il potere di “conservazione dell’aggiudicazione” (previsto dall’art. 187 bis disp. att. c.p.c.) si applica a buona parte dei casi in cui vi sia una conclusione patologica della procedura di vendita, salvando, quindi, il finanziamento ex art. 585 III co. c.p.c. e l’intangibilità dell’aggiudicazione e del trasferimento.

Secondo il Notariato, restano probabilmente, fuori da questa casistica la revoca dell’ordinanza di vendita o dell’aggiudicazione (sia autodisposta che a seguito di impugnazione), i casi di nullità che escano dall’applicazione dell’art. 2929 c.c., i casi di accoglimento dell’impugnazione del decreto di trasferimento. Nello studio, inoltre, si afferma la sostanziale applicabilità estensiva della norma in esame alle procedure di liquidazione endoconcorsuale, e la probabile inapplicabilità della stessa alle liquidazioni coatte amministrative.