Il superbonus si scrolla di dosso un po' di pesi

Queste alcune delle novità introdotte dal dl Semplificazioni (decreto-legge n. 77 del 2021) che, apportando delle modifiche all’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020 equipara, in termini di adempimenti burocratici, il superbonus a tutti gli altri crediti di imposta edilizi con il chiaro intento di accelerare l’avvio dei cantieri, soprattutto nei condomini.

L’articolo 33, comma 1, lett. c) del decreto legge n. 77 del 2021 sostituisce il comma 13-ter dell’articolo 119, la cui nuova formulazione prevede che gli interventi realizzati per l’efficientamento energetico e che beneficiano della nota maxi-detrazione costituiscono interventi di manutenzione straordinaria e, come tali, sono realizzabili mediante previa presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), di cui all’articolo 6-bis del dpr n. 380 del 2001 (Testo unico edilizia).

Da questo regime, in vigore dal 1° giugno 2021, restano tuttavia esclusi gli interventi di demolizione e ricostruzione.

La semplificazione burocratica affermata discende dalle caratteristiche proprie della Cila; questo è un titolo non vincolato ad alcun meccanismo di accettazione. Non deve, infatti, passare al vaglio delle autorità e non richiede il rilascio di alcuna autorizzazione. È una semplice comunicazione. A fare fede è l’asseverazione, ossia la relazione del tecnico.

Mediante la presentazione della Cila, si comunica l’inizio dei lavori e viene inoltrato al comune il relativo elaborato progettuale. Inoltre, il tecnico abilitato attesta che:

i lavori siano conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi comunali e, in generale, della disciplina urbanistico-edilizia vigente; 

gli interventi da realizzare rispettino le normative specifiche di settori contigui a quello dell’edilizia; 

gli interventi non interessino le parti strutturali dell’edificio. La nuova norma prevede poi alcuni contenuti obbligatori della Cila differenziandoli a seconda che questa si riferisca a un immobile costruito ante o post 1967.Nel dettaglio, per gli immobili la cui costruzione risulti essere stata completata dopo il 1° settembre 1967, dovranno essere indicati nella Cila gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione. In tal modo, sono esclusi dall’agevolazione, gli interventi effettuati su immobili totalmente abusivi, sprovvisti di un titolo abilitativo originario ovvero di quello che ne ha sanato l’assenza.Diversamente, per gli immobili la cui costruzione è terminata ante 1° settembre 1967, nella Cila dovrà unicamente essere attestato che la costruzione sia terminata in epoca anteriore al 1967.La norma in commento, disponendo che «la presentazione della Cila non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del decreto del presidente della repubblica 6 giugno 2001, n. 38», elimina definitivamente l’obbligo di attestazione dello stato legittimo dell’immobile di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo unico edilizia, prima nota come «attestazione di doppia conformità», e conferma, invece, la necessaria corresponsione degli oneri di urbanizzazione, ove previsti.Ante modifica, invece, il decreto Agosto (dl n. 104 del 2020, art. 51, comma 3-quinquies), aveva previsto che, per le opere realizzate sulle parti comuni degli edifici, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamilari e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia dovessero essere riferiti alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi stessi.L’attestazione in parola, ora non più richiesta, ha la funzione di certificare da un lato la conformità al titolo abilitativo di un edificio e dall’altro che sia rispettata la normativa in vigore, richiedendo un approfondito esame della documentazione da parte del tecnico abilitato con una consistente dilatazione dei tempi necessari per ottenerla.Ne consegue che il venir meno di tale asseverazione dovrebbe avere come immediato effetto pratico un’accelerazione dei cantieri; si erano infatti già registrati importanti ritardi nell’avvio dei lavori interessati dalla maxi-detrazione, in particolare di quelli relativi alle parti comuni di condomini posto che, l’eventuale presenza di una irregolarità su un singolo appartamento con effetti sulle parti comuni dell’intero edificio precludesse poi l’accesso al superbonus per tutti gli altri condomini.Tuttavia, nonostante lo stato legittimo dell’immobile non debba più essere attestato, ciò non si traduce in alcun tipo di condono per eventuali abusi edilizi; infatti, il nuovo comma 13-ter dispone infine che «resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento» escludendo, a chiare lettere, qualsiasi condono o sanatoria degli immobili per il solo fatto di essere stati ammessi al superbonus.Il nuovo comma 13-ter, così come sostituito dal dl Semplificazioni, indica inoltre delle apposite e tassative cause di decadenza dal beneficio fiscale in parola che risulta ora revocabile per:

mancata presentazione della Cila; 

interventi realizzati in difformità dalla Cila; 

assenza dell’attestazione del titolo abilitativo o dell’epoca di realizzazione dell’edificio; 

non corrispondenza al vero delle attestazioni. La natura tassativa delle cause di decadenze qui disposte blinda, di fatto, altre ipotesi di decadenza dal beneficio.La semplificazione dell’iter edilizio e burocratico necessario per dare avvio ai lavori e accedere, senza preclusione alcuna, al beneficio del superbonus appare in linea con il chiaro intento del legislatore volto a dare massima applicazione alla maxi-detrazione per dispiegare al meglio l’obiettivo, considerato prioritario, dell’efficientamento energetico degli edifici.