Acquisto di casa con danaro dei genitori. Donazione indiretta

Spesso accade che un figlio acquisti un immobile con denaro dei genitori: secondo la moderna giurisprudenza trattasi di una donazione indiretta dell’immobile (e non di una donazione diretta del denaro necessario all’acquisto dell’immobile), sia nel caso in cui l’acquisto da parte del figlio sia stato fatto con denaro appositamente fornito dai genitori, sia nel caso in cui l’acquisto sia fatto con pagamento contestuale da parte dei genitori. La donazioni indirette (come, appunto, l’acquisto di un immobile con denaro dei genitori, il pagamento di debito altrui, il contratto a favore di terzo, la vendita a prezzo irrisorio ecc…) sono donazioni a tutti gli effetti in quanto producono l’effetto di arricchire una persona, per spirito di liberalità, provocando un impoverimento del patrimonio del donante, senza che questi ottenga alcunché in cambio. Si parla di donazione “indiretta” proprio perchè si giunge al medesimo effetto di una donazione (e cioè, si ripete, l’impoverimento del donante e l’arricchimento del beneficiario) non direttamente attraverso un contratto stipulato davanti ad un notaio, ma appunto “indirettamente”, e cioè attraverso un percorso diverso ma che conduce al medesimo risultato. Di conseguenza alle donazioni indirette non si applicano le regole formali della donazione vera e propria (e quindi non è necessario l’atto pubblico notarile e la presenza di due testimoni) ma si applicano le regole sostanziali che il codice civile detta per la donazione vera e propria.

Le norme sulla lesione di legittima

In particolare, anche alla donazione indiretta si applicano le norme in tema di lesione della quota di legittima, di azione revocatoria ecc… proprie della donazione “diretta”. La Corte di Cassazione ha però opportunatamente precisato che le eventuali azioni di riduzione o di restituzione avanzate dagli eredi legittimi nel confronti del beneficiario di una donazione indiretta non possono mai coinvolgere i successivi acquirenti dell’immobile oggetto della donazione indiretta. Ciò significa che quando l’immobile oggetto di donazione indiretta viene rivenduto a terzi, questi non saranno mai soggetti ad azioni (di restituzione) da parte degli eredi legittimi del donante, i quali potranno rivolgersi esclusivamente solo nei confronti di chi ha originariamente beneficiato della donazione indiretta, sia o non sia ancora proprietario dell’immobile.

La dichiarazione in atto di donazione indiretta

Spesso si preferisce far risultare dall’atto di acquisto che il denaro proviene dai genitori, sia per motivi fiscali (perché ad esempio vi è sproporzione tra i redditi dichiarati dal figlio e l’acquisto fatto dallo stesso, sproporzione che potrebbe portare il fisco ad effettuare accertamenti), sia per motivi successori (ossia per evitare di creare tra i figli disparità di trattamento). Inoltre, considerato che le donazioni fatte a favore dei figli sono esenti dall’imposta sulle successioni e donazioni fino ad una cifra di un milione di euro, il fatto di far risultare espressamente dall’atto la provenienza del denaro da parte dei genitori, non comporterà nessun aggravio di costi. L’Agenzia delle Entrate infatti qualifica le donazioni indirette come “quegli atti di disposizione non formalizzati in atti pubblici e come liberalità tra vivi che si caratterizzano per l’assenza di un atto scritto soggetto a registrazione”. Anche se si usa far intervenire in atto i donanti (i genitori ad. es.) per far risultare la donazione indiretta è sufficiente che nell’atto di acquisto l’acquirente (ossia il figlio) dichiari che la provvista necessaria per il pagamento di tutto o parte del corrispettivo proviene da altro soggetto, senza necessità formale che questi intervenga in atto.